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365:疫后報復性消費要來了商業地產招商你準備

2020-03-31 159 作者:体育在线365

前期項目定位策劃是一個戰略性的決策,關系到整個項目未來發展的基本軌跡。在招商過程中,我們需要更細分業態——不單單只是經營的品類,更要從更深層的數據分析去優化業態布局。通常我們會選擇的一些分析參數,用于在幾個同業態品牌的選擇以及在同一個鋪位對不同業態品牌的選擇。

其次,業態布局是一個動態發展的過程,一般品牌的簽約年限在1-3年,優質品牌和大面積特殊業態可能到5-8年,主力店是10-15年。隨著項目在市場環境的不斷發展變化,在業態布局的時候就要考慮到所在市場的發展趨勢,擬定戰略計劃,以確保商家能夠生存,并保證租金收益合理和持續穩定增長。

作為招商人員,必須熟悉各類業態品牌的背書,包括發展歷史、市場定位、主力客單價、品牌特點和發展戰略、最新的發展動態,比商家更懂得品牌經營,才能打動品牌的心。充分了解商家的生意模式,目標客群,平均客單價,平均經營狀況,布點計劃,選址標準,物業工程條件、平均業績坪效,經營毛利,開店投資成本……等等。

純租金:適合對商務條件要求不高的普通品牌,也適用于營運管理團隊預算較低的公司。但是這種商務條件對租金定價的要求非常高,在商家經營的合理利潤范圍內,同時也要滿足購物中心的營收預期,否則容易出現租戶欠租的情況,非良性經營的商戶不單單是解約重新招商這么簡單,其帶來的負面影響是多方面的,因此需要慎重。

裝修補貼:主力店、奢侈品品牌或者必須引進的品牌一般會用到這個商務條件,當然也有開發商投資后托管給專業營運團隊合作的品牌,通常一些不容易招商的項目會采用這種合作方式,也有市場競爭對手在爭搶同一品牌并且對品牌有區域門店限制時使用這個商務條件吸引商家合作。

免租期:變相降租,用于培育期的商場,當項目進入成長期時,因為租金基數相對較高,談判余地較大。免租期是最直接給到商家優惠的有利條件,但最好不要一次性給太多,一般按照簽約年限在每年年底或者開業之初給予,以免商家前期通過不正當經營斂財,享受免租期優惠后違約退場風險。

為自身經營能力有問題的商家提供解決方式,若無法解決則采取勸退措施。對經營能力強,但是鋪位較差導致業績問題的商家主動采取贈送廣告位、活動引導客流等方式增加其在項目中的關注度。對租金定價遠遠偏離其正常的租金成本占比的商家采取重點觀察,并于合約到期時調整租金定價。