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企業退租換租二房東撤退深圳寫字樓空置率再創

2020-05-18 184 作者:体育在线365

近1/4空置不僅是一個數字。深圳擁有國內數一數二的民營企業孵化能力,体育在线365過去幾十年誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一大批世界500強企業,比亞迪、中興、大疆科技、華大基因等新興科技公司更是代表了深圳明天。

美聯物業深圳福田商業部區域總經理劉湘娥發現,体育在线365與疫情前相比,深圳寫字樓租戶心態發生較大變化,体育在线365對租金的接受能力在降低。“很多企業客戶提到,現在空置率那么大,体育在线365價格應該很好談啊。”劉湘娥說,大部分業主接受10%-15%的租金降幅,但租戶希望降30%-40%。

疫情在全球蔓延,直接影響這家留學咨詢機構的生意。從2月中旬,境外多國簽證中心暫停接待,体育在线365積壓一堆簽證無法辦理。4月13日,這家運作10多年的留學咨詢機構選擇暫閉。“周一提出撤離,讓我協助辦理放行條。”退租讓程薇有些措手不及。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管程志文告訴經濟觀察報,他們監測到一些小企業退租案例,主要聚焦在非傳統金融和初創企業。“教育、非傳統金融、服務業或貿易公司”,劉湘娥列舉出更詳細的退租名單,“這些行業近期受影響較大”。

不僅中小企業退租,越來越多大企業也選擇縮小租賃面積或延期租賃計劃。“最近來了不少大企業租戶,希望能分租一部分面積出去,原本1000平方米起租,公司裁員后,這么大辦公面積用不了。”一名從事寫字樓租賃業務的中介人員表示。

一家在深圳福田中心區甲級寫字樓辦公的傳統金融公司,租賃即將到期,業主讓價空間不大。而臨近羅湖區的創新金融總部基地,疫情期間制定了一系列資金、融資等穩企穩崗計劃。這家金融公司打算將總部搬到羅湖。同樣的面積辦公區,羅湖不僅可以節約一半租金,一年還能獲得上千萬元的政府補貼。

產業結構更迭同樣折射到寫字樓租賃上,傳統企業從寫字樓消失的同時,科技類、互聯網、直播、醫療器材等行業迎來蓬勃發展,“我前兩天接待過一家直播企業客戶,他們背后有投資方,資金不是問題。200多平方米的辦公室可以割出10來個直播隔間。”上述從事寫字樓租賃業務的中介人員說,這類客戶帶看兩天就可以簽約。

從2015年元旦算起,思微走過了5年,2016年思微背后的資本出現過IDG資本、華住酒店集團及萬科商產的身影。根據官網信息,思微在深圳運營8個空間,此次被優客工場收購的為南山科技園和龍崗坂田兩個空間。

思微位于南山科技園的空間1500平方米。春節前,半年工位租金1500元/個/月,一年的價格1380元/個/月;目前租金已經下調到1200月/個/月,開放式工位還有談價空間。疫情以來,將近一半的開放工位遭遇退租。

包租公司也在撤退,深圳福田中心區的財富大廈有60%的樓層被包租公司承租,目前包租公司已全部撤離;稍早時間,進駐京基100長達10年的資產運營商MFG在合同期滿后也退出。“去年下半年到現在,包租小散戶或聯合辦公走得七七八八,大型運營商或退掉出租率不高的樓宇,或者與業主協商減租金。”范進佳觀察到,如果業主方愿意一起承擔成本壓力,運營商可能選擇留下,反之只能選擇退租。

劉湘娥指出,無論聯合辦公還是包租公司,除非本身現金流充裕,大業主給的租金價格低,否則不敢再輕易拿貨。“MFG退出后,京基發現寫字樓市場風向變了,消化能力很弱,租金降幅大,招商團隊壓力山大。”一名接近京基的人士透露。

退租、換租背后是深圳經濟波動與產業結構更迭。2019年深圳GDP增速6.7%,與2017年比降低2.1個百分點。從結構來看,2019年金融業增加值增速遠高于2017、2018年,但新興產業增加值合計10155.51億元,增速和比重較2017、2018年均有小幅下滑。

2020年1-2月,深圳市規模以上工業增加值同比下降18.5%,大于全國13.5%的下降均值。其中,計算機、通信和其他電子設備制造業等多個行業,超過一半的行業增加值在下降。寫字樓作為實體經濟與產業的窗口,釋放出的信號是空置率走高。

由于統計口徑的差異,各家機構給出的數值略有不同,第一太平戴維斯的報告指出,一季度,深圳寫字樓平均空置率環比上升1.2個百分點至26.2%;戴德梁行為環比上漲2.6個百分點至24.6%;世邦魏理仕則是21.2%。