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三四線城市是未來機會看商業地產如何突圍121

2020-06-04 114 作者:体育在线365

体育在线365從傳統購物中心到全渠道發展,從高呼“狼來了”到主動參與電商競爭……近年來商業地產在轉型路上不斷前行。未來,商業地產不僅要做強優勢品類,收獲更好的業績,更要向三四線城市下沉,積極打通金融渠道,在激烈的市場競爭中笑到最后。''

新年伊始,印力聯合大股東萬科收購凱德20個購物中心,拿下商業地產領域的并購大單,成為業界關注的焦點。但與此同時,全國不少商業地產仍然經營慘淡,行業分化嚴重。在一二線城市商業地產去庫存壓力仍存,三四線城市商業地產利潤不足,傳統商業業態增速放緩的情況下,未來商業地產的前景如何?哪些轉型路徑將受追捧?在近日舉行的全國商業地產年度形勢分析會上,這些問題引發了業界人士的熱烈討論。

作為商業地產的一大主戰場,百貨行業的冷暖,對商業地產的景氣程度影響很大。就2017年的市場形勢來說,百貨業態呈現回暖跡象,持續4年至5年的業績下滑已經終止,國內很多百貨企業實現了利潤、銷售雙增長,下滑的趨勢已經扭轉過來。

業績反轉得益于一個“變”字。過去一年,不少傳統商業在電商的打壓之下慢慢緩過勁來,商業地產企業紛紛轉型,新商業模式層出不窮,行業內部不斷整合洗牌。百貨店業績提升的主要原因在于增加了食品銷售,中高端家電、珠寶和化妝品都取得了較好的銷售額,突出了自己的優勢品類。2017年商業地產市場最大的特點就是變化快,不斷推出新的東西。

業態的重新組合和商業項目的升級改造成為2017年商業地產的重要標簽。據聯商網數據中心統計,2017年存量改造的商業項目(包括百貨轉型、更名重開、調整升級等模式)超過30個,略高于2016年,主要以3萬平方米至5萬平方米項目為主。比如,北京西單大悅城9層經過改造后,推出了首條主題街區——樣街,聚集了拇指滑板、電競科技、網紅奶昔等數十家店鋪,多元化的業態組合與開放式的動線設計,成功吸引了更多年輕顧客。

相較于電商的便捷,體驗成為線下商業體的重要武器。不少購物中心著手升級傳統業態,家庭體驗式業態、親子類業態逐漸受到歡迎,電影院、健身會館、電玩城、美容美體、兒童職業體驗、兒童游樂等體驗式業態在購物中心里得到了快速發展。

隨著線上流量增速放緩,線上線下商業的聯系也日益緊密。當前,線上流量已經遇到瓶頸,就像飛機沒有油了需要停機坪一樣,線下企業就是停機坪,現在一些線上企業收購線下企業是必然戰略。線下往線上走,線上往線下布局,全渠道發展是目前很多企業所追求的。

商業地產經歷了多年的跑馬圈地之后,供大于求和同質化已成突出問題。在一二線城市的購物中心趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的形勢下,業內認為三四線城市是未來5年至10年內商業地產的機會,不少發力商業地產的開發商,也已經將目光投向了三四線城市。以萬達為例,2017年開業的51個項目中,三線及其以下城市開業的項目多達25個,占比近50%。

對于商業地產而言,三四線城市商業布局和人口情況都是推動其發展的有利因素。數據顯示,目前三四線城市的人口占全國城市人口的53%,但購物中心僅占全國的16.5%。隨著城鎮化的發展,三四線城市人口數量還將增加,且隨著城鎮化發展,居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高,這將給三四線城市的商業開發提供助力。

2017年我們收購了大量凱德的購物中心,主要集中在三四線城市,當前北京、上海的商業地產存量已經不多了,我們今后會更關注具有發展潛力的城市。實際上,新一輪的“跑馬圈地”商戰已經在三四線城市間打響。據不完全統計,2017年以來,包括新城控股、紅星商業、凱德、萬達等商業地產商旗下大型商業綜合體項目集中在三四線城市落戶。

當前,一二線城市商業地產日漸飽和,進入存量時代,但存量商業地產沉淀了大量的資金,不利于企業的高速周轉,越來越成為企業規模化的障礙,一些企業開始積極探索將成熟的商業物業實行資產化管理。有業內人士甚至認為,商業地產如果不打通金融通道,未來的發展就沒有出路。

2017年,深圳益田假日廣場資產支持專項計劃成立,成為去年首個資產證券化商業項目。家居巨頭紅星美凱龍擬將兩間購物商場證券化,并在中國發起類REITs計劃;印力首單CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)“中金-印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”發起設立;國內首單社區商業類REITs“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”在上交所獲批……

其中,REITs作為房地產金融創新的重要形式,受到商業地產企業的追捧。所謂REITs即房地產信托投資基金,通過集中投資于可帶來收入的房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。

眾所周知,房地產是資金密集型行業,具有投資周期長,投資規模大的特點,一般大眾很難參與大型房地產及商場投資。實際運行的結果是房地產投資者及開發商的集資來源嚴重受限,普通投資者也少了一個重要的投資渠道。中國目前有10萬億元規模的商業不動產市場,如果將這些存量通過資產證券化形式增強其流動性,可以幫助企業更高效地利用資金,一旦推廣開來,商業地產格局有望發生根本變化。