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深圳2019年上半年寫字樓空置

2019-12-18 176 作者:体育在线365

小李在深圳做寫字樓租賃生意已經有些年頭,他回憶起深圳寫字樓租金從普遍不到100元到二三百高位的市場情況。“那時候生意比較好做,突然感覺開公司的多了一樣,租寫字樓的客戶很多。”除了租賃生意,小李覺得此前寫字樓的投資回報率也比較可觀,好的時候能達到8%-10%,那時候寫字樓房東收益要比住宅好。

2018年下半年似乎是一個拐點,當年6月份,有人一次性退租10層樓的消息將寫字樓市場撕開了一個裂縫。小李表示,幾乎從去年下半年開始深圳寫字樓空置率開始不斷上升,租金漲幅空間非常小,和2017年相比的話可能只有1%左右。“很多過去同一批開建的寫字樓集中投入市場,這時候很多業主、二房東會通過提高傭金、給予租金折讓、拉長免租期、拉長預租期等手段拉客。這樣租金就下來了。”小李告訴樂居,有寫字樓租金降價30%都不足為奇,感覺今年做的最多的生意就是退租。

在前海持有某知名開發商開發的寫字樓物業的王先生對此似乎更為淡定,他透露,自己是2017年買入的寫字樓物業,當時和其他業主也探討過投資回報的問題,大家都不認為近兩年市場行情會非常好,所以早有心里準備,基本都是以5-10年的預期來投資這個市場的。

“當然今年租金確實有下滑,租客不是很穩定,因為寫字樓在前海,配套還不完善,很難漲租。”王先生說起一個租客,本來簽了一年的合同,才租了半年,公司訴苦說招不到人,差不多60%的利潤都交房租了,只好同意他搬走了,但扣掉了押金。

根據戴德梁行發布的2019上半年數據顯示,2019年上半年,全市甲級寫字樓新增供應約14萬平方米,總存量攀升至512.78萬平方米。自2018年末以來,經濟預期不明朗、金融去杠桿等負面影響因素疊加,致使寫字樓市場整體需求放緩。上半年全市吸納量較去年同期減少22.39%,為9.7萬平方米;空置率較去年末上升0.4個百分點至16.11%。租金方面,上半年末全市平均租金較去年末下降6.74%至257.98元/平方米/月,一季度和二季度環比降幅分別為4.55%、2.3%。

從區域來看,上半年末福田區租金較去年末下降9.09%至279.66元/平方米/月。樂居在走訪中發現,部分位于福田CBD的寫字樓也出現較大面積的空置,甚至有整層空置、空置面積高達近萬平的情況。對此,業內人士表示,近兩年金融行業整頓,很多P2P爆雷、跑路、清退,對深圳尤其是福田、前海的寫字樓空置短期有不小沖擊。

“隨著熱門區域寫字樓租金下跌,不少企業能夠在不增加租賃成本甚至壓縮成本的前提下可改善辦公環境,”該業內人士指出,這樣的換租在目前非常頻繁,換租對很多樓齡較老的寫字樓帶來了一定沖擊,上半年羅湖的租金在下降的同時,空置率也在走高。

此外,前海的甲級寫字樓空置率則顯得有些夸張,數據顯示,這個比例高達65.7%,針對這種情況的出現,相關部門制定了相關的補貼方案,在前海片區達到一定條件的租戶,每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼,并且可連續享受三年。

第一太平戴維斯預測,2019年至2023年,深圳新增供應總量預計超過498萬㎡,其中2019年下半年將有約119萬㎡的甲級寫字樓交付,其中前海占新增供應總量的44.2%。受新增供應入市的影響,深圳供過于求的態勢或將持續,短期內全市空置率料將持續上升,平均租金將持續下跌。

業內人士指出,新寫字樓入市維持較高增速,寫字樓供應總量節節走高,加上民間金融企業大規模退出市場,以及不少企業盈利下滑,控制租金支出規模,壓縮寫字樓使用規模,導致寫字樓需求的大幅下降,背后反映的是宏觀經濟下微觀企業艱難的生存狀態。

對此,戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端認為,深圳甲級寫字樓供應未來幾年都將處于高位。“不過在市場需求疲軟的情況下,不排除業主會有意后延交付期,再加上正常的工程延期等,總體入市時間拉長是普遍現象。然而整體的市場壓力仍然不可小覷,面對激烈的競爭,租金和空置率料將持續承壓。”