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寫字樓大撤退北京首次出現供大于求深圳二房東

2020-05-22 159 作者:体育在线365

"租金65元一平方米,体育在线365總價的話是41000元,里面包含物業費和空調費28.25元。"這幾天來看房的人比較多,体育在线365邱玲(化名)變得很忙,很多公司從中心地段來到這里,体育在线365尋找便宜一點的辦公室,給她這樣的寫字樓中介帶來業績,也帶來生機。

如果客戶的預算在4萬-5萬元,她就會跟人推薦這套,体育在线365"因為是二房東,体育在线365所以套內面積跟掛牌面積相差比較大,實際套內也就170多平方米。"但是她強調,前年高峰時期,這里的租金是每月170、180元一平方米,標注的面積也就比現在少一二十平方米,"租金基本上降到一半了。"

"空置率受很多因素影響,比如,一個城市如果新的辦公樓樓盤密集入市,空置率就會上升,但是這并不能反映市場需求的真實變化。"仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮解釋,市場冷或者熱,用"凈吸納量"這個指標會反映得更為確切,也就是"新租面積+擴租面積-退租面積"。

北京尚且如此,其他城市面臨的情況可能更不樂觀。據第一太平戴維斯統計,一季度上海甲級寫字樓市場錄得6.95萬平方米凈吸納量,環比去年四季度持平,但同比仍下降49%;與此同時,租金環比加速下跌1.0%。另一家機構高力國際預計,2020年上海全市寫字樓供應量將達到250萬平方米,但需求量僅為40萬平方米,供求比大于6︰1。

在疫情的影響下,一方面下游工廠的產能才剛剛恢復,另一方面不少訂單因為客戶倒閉關門而取消,"確實不太好做。"他說得輕描淡寫,但情況似乎已經嚴重到一定程度,不然他也不會去問有沒有減免房租的政策,這項成本在過去的三年里從沒被他主動提起過。

張斯亮去了解過,業主的考慮很簡單,政策并非強制,只是鼓勵,給一個租戶減,就意味著可能要給整座大廈的租戶減,損失就會很大。"辦公樓主要分為單一業主和散售業主,我們所接觸的甲級辦公樓業主基本為單一業主類型,其中有一些業主會給出更靈活的方案:比如,租期是五年,今年可以適當少交一部分,其他的租金在剩余租期內補齊,相當于無息貸款。"

從他接觸到的客戶來看,受疫情影響程度并不是單純跟行業有關,更多是跟企業的規模、運營的狀況之間的關聯比較大。"從去年到今年,某區域政府企業名單減少了500家企業,基本都出自租金很低的區域。"這意味著,除了特殊情況外,越好的辦公樓,退租的數量相對來講會越低。

但對于整棟租賃的單一業主而言,更多是進行積極靈活的策略調整。張斯亮所接觸的出租人大部分都是手握整棟或多棟辦公樓,就如同減免租金一樣,給一個企業開了先例,就意味著要承受一個很大規模的損失。"面對這樣的情況,我們更多建議業主主動了解和關注現有租戶的關注重點,并幫助他們通過調整策略、建立指導性預案等措施留住租戶。"

2019年開始,受宏觀經濟環境的影響,外界開始關注寫字樓空置率上升的情況。彼時就有多個數據顯示,北京的寫字樓市場同樣受到波及,2019年上半年北京地區需求量同比下降了104%。當時的市場人士認為,北京仍未進入買方市場,大多數業主選擇觀望,并未降低租金。

"大部分的新樓都有貸款,并非全款持有,需要出租幾年后才能把貸款還完。國企背景的業主對租金收益的敏感度相對低一些,基金(投資寫字樓的基金機構)背景的業主則敏感得多,當空置率上升到10%就會變得比較緊張。"張斯亮說。

"我們寫字樓的業主早已經沒有資金壓力,所以對于他們來講,根本不可能減免租金,我也有朋友在央企的大樓,也沒減免,反而是那種在散戶私人業主手里租房子的人,威脅說再不減免租金就要活不下去關門了,最后真的給他們減了一個月的租金。"賀林說。

一線城市中,2.8%的商圈寫字樓租金環比上漲,97.2%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,深圳前海商圈寫字樓租金環比小幅上漲0.16%;上海北外灘商圈、深圳福田中心區商圈、上海漕河涇商圈等35個商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市2.3%的商圈寫字樓租金環比上漲,95.5%的商圈寫字樓租金環比下跌,2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。

在寫字樓租金環比下跌的商圈中,海口國貿商圈環比跌幅最大,為2.44%,租金下跌至2.3元/平方米/天;南昌紅谷灘中心區商圈、上海北外灘商圈等4個商圈租金環比跌幅亦在2.0%-2.5%之間;重慶解放碑商圈、深圳南山中心區商圈等29個商圈租金環比跌幅在1.0%(含)-2.0%之間;廣州北京路商圈、北京CBD商圈等43個商圈租金環比跌幅在1.0%以內。

北京辦公樓市場業主的讓步,還未完全體現在市場成交方面,在張斯亮看來,"因為一季度本身工作日比較少,且受疫情影響,工作條件也受到了限制,工程沒辦法進行,很多租賃交易要么取消,要么擱置,市場基本處于完全靜止的狀態,發生的交易記錄大多是續租或者去年收尾的項目拖到今年,并不是完全的自然運作。"

"這棟樓的空置房里有業主自持的,也有二房東的,業主自持的租金比較高,但是面積給的足,二房東的雖然價格低,但是面積方面水分很大。"深圳市的一名保安,已經在核心地段的一棟大廈工作了五年,不少二房東找過他,如果有人來找辦公室,推薦成功的話,會給他返點,多則一兩萬元,少則三五千元。他說,這段時間空出的房子比較多,"他們(二房東)也不好過,都背著貸款來的。"

報道稱,位于深圳市中心區域的財富大廈,60%的樓層被包租公司承租,目前包租公司已全部撤離;兩三個月前,進駐深圳市地標建筑"京基100"大廈長達10年的資產運營商MFG在合同期滿后也退出了。而此前的2016年-2017年,經常會出現幾家運營商同時搶租同一棟寫字樓的現象,為了搶到大面積物業,個別運營商可以將租金單價抬高10元,甚至私下給大業主好處費。

但最近辦公室確實空出不少,她說,價格降得也比較厲害。邱玲給帶看的客戶指了一棟樓,"這里以前有很多金融公司扎堆,門面都搞得特別大氣,后來都被清退了。但是這個商圈的商業氛圍都挺好,離地鐵也近,因為空了好多,所以租金便宜很多。前年每平方米180-190(元)的寫字樓,去年大概150(元)左右,今年就降到100(元)。"