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365:寫字樓出租市場進入中年危機

2020-09-08 93 作者:体育在线365

你聽說過寫字樓也存在“中年危急”嗎?近日關于廣東省煙草專賣局搬進豪華寫字樓辦公的舉動遭到熱議,人民日報對此點名批評,稱黨政機關是為人民服務的地方,不應該攀比奢華氣派,對于違規興建、裝修、配備、使用辦公用房等舉動露頭就打,央媒的“剛正不阿”精神可謂是大快民氣,然而,筆者卻看到了另一面:寫字樓的“中年危急”。

北京寫字樓租售中心網了解到,2020年一線城市寫字樓出租市場空置率全面飆升,深圳的寫字樓空置率最高,達到254%,上海的空置率也居于高點,達到209%,房錢方面出現大幅下跌,其中深圳的下跌率達到136%,北京寫字樓出租市場的平均房錢最高,為3585元/平方米/月。此外,,2019年上半年北京的寫字樓空置率為115%,為八年以來最高值,新增供應面積16萬平方米,總存量突破800萬平方米,相稱于32億的庫存房錢額。

2根據發改委和住建部發布的《關于進一步加強城市與建筑風貌管理》規定:嚴格限定盲目規劃建設超高層“摩天大樓”舉動,100米以上建筑需進行消防論證審查,嚴格限定250米以上建筑,一般情況下不允許建設500米以上建筑。

這兩項限定對寫字樓出租市場的影響是很大的,行政奇跡單位對寫字樓辦公場所的需求大,但是鑒于成本的把控,使得很多地區的奇跡單位采取自建和購置低廉價格的國有資產作為辦公寫字樓,無形當中減弱了寫字樓出租市場的需求市場,另外寫字樓大多以“高大”的形象展現在人們視野中,由于對環境和安全的考慮,寫字樓越建越高這條路明顯行不通了,依靠量取勝的寫字樓將越來越“難”。

2005年,韓國電子巨頭LG花30億元在北京建國門商圈修建了“雙子座”,由兩棟對稱的寫字樓組成,搬進新辦公樓后,便開始經營公司的電子營業,然而這經營的14年里,公司幾乎年年虧損,在2019年終極下定決心撤離中國,在處置資產時卻迎來了意外之喜,自己的寫字樓估值竟然有88億元,相稱于增值了58億,投資報答為200%,十四年的時間里,寫字樓不僅回本了,還多賺了兩棟雙子座錢。

然而,如今的寫字樓卻并沒有那末榮幸了,作為北京、上海兩地最大的寫字樓開發商SOHO中國就“背道而馳”,據澎湃新聞報道,2020年上半年SOHO中國財報數據顯示,實際房錢收入下降12%,凈利潤下降638%,總資產70267億元,總負債32945億元,高負債局面下,迫使潘石屹不得不尋找變賣資產的出路,比如客歲就曾與黑石集團進行了談判,不過談判并不順遂,已提前停止。

可見,寫字樓的價值的確高大,隨便一棟一線城市的寫字樓價值都是幾十億甚至上百億,只是這個價值終究只是“估值”,終極值不值這個價還是個未知數,隨著寫字樓數量不斷增多,“跑的太快”的寫字樓跌跟頭的日子必將不會太遠。

如果說一線城市的寫字樓出租市場房錢高還說得過去,畢竟單價擺在那里,租一個100平方米的辦公室月房錢最少2萬元以上,實際生活中,其實在有性價比更高的辦公場所情況下,即使是40元/平方米/月的單價也會覺得高,從事寫字樓租賃行業的朋友想必就深有體會,在大城市中,寫字樓有需求的群體大部分是中小型企業,并且許多還是創業型公司,對房錢成本的預算十分有限,“租不起”成為了很多中小企業在寫字樓出租市場中的通病。

市場需求量少,符合度較低,也直接導致寫字樓出租市場的交易方式偏向于“批量交易”,當然選擇批量交易除了不受投資者待見外還存在另外一個原因:將寫字樓劃分成小產權物業后,不便于后期的物業管理,各業主之間因為利益原因,業主房錢和商戶的需求難以達成一致,不過這個原因相比前者的影響身分還是較小。

可見,寫字樓出租市場目前“高不成,低不就”的局面已經形成,寫字樓的“不景氣”原因已十分明確,似乎因果當中早已注定:享受寫字樓物業增值帶來的利益,就得承受寫字樓預期太高而“賣不掉”的風險,一棟寫字樓即使估價再高又有什么用呢?高了沒人買,低了又不愿意賣,不正是當下寫字樓真實寫照嗎。