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深圳一二手寫字樓成交面積下跌成交及租賃承壓

2019-12-18 52 作者:体育在线365

據深圳市住建局、美聯物業全國研究中心數據顯示,上半年,深圳二手寫字樓共成交602套,成交面積6.38萬㎡,面積環比下降15.3%,同比上漲6.0%。一手寫字樓共成交2706套,成交面積共31.39萬㎡,環比下降19.9%。

從區域成交情況來看,目前深圳市核心商務區的成交量及成交價格優勢盡顯。數據顯示,上半年,福田區是全市二手寫字樓的成交主力區域,成交面積32396.36㎡,占比51%;此外,羅湖和南山區也有不錯的表現,分別成交16964.75㎡和7599.92㎡;寶安和龍崗區合計僅占全市10%的份額。

與此同時,從深圳中原研究中心統計的7月深圳市二手寫字樓成交數據來看,由于6月份成交面積幾乎接近上半年月成交最低值,7月份二手寫字樓成交面積反彈,達13227㎡,環比上漲51.15%,主要集中在福田、羅湖區。

二手寫字樓議價空間較大,反映到成交數據上,也不大樂觀。據美聯物業全國研究中心統計的數據顯示,2019年上半年,二手寫字樓共成交602套,成交面積6.38萬㎡,面積環比下降15.3%,同比上漲6.0%。整體來看,由于一手辦公產品配套全、設施新,更能夠滿足現代化辦公的需求,加上一手寫字樓選擇性明顯高于二手辦公產品,吸引了客戶的更多關注,導致二手成交持續低迷,該情況將持續較長一段時間。

從成先生的介紹來看,深圳寫字樓主要集中在福田CBD,福田保稅區(即深港科技合作創新區),南山科技園、南山后海,南山前海等地。反映到數據上來看,福田區和南山區的成交均價及成交量相比深圳其他區都比較樂觀。

深圳美聯物業統計數據顯示,今年上半年,福田區是全市的二手寫字樓成交主力區域,成交面積32396.36㎡,占比51%;此外,羅湖和南山區也有不錯的表現,分別成交16964.75㎡和7599.92㎡;寶安和龍崗區合計僅占全市10%的份額。

據深圳市規劃和自然資源局、深圳中原研究中心數據顯示,7月深圳二手寫字樓成交面積13227㎡,環比上漲51.15%,主要集中在福田、羅湖區。其中福田成交面積最大,占全市60.35%。羅湖成交面積占19.28%,南山成交面積占10.55%,寶安占4.23%,龍崗5.58%。

從租金層面來看,福田、南山甲級寫字樓存量大,租金總體處于較高水平。從戴德梁行發布的7月深圳寫字樓租賃數據來看,福田、南山的租金水平最高,租金分別約為280元/月/平方米、237元/月/平方米。而羅湖、寶安7月租金在215元/月/平方米。據戴德梁行統計,未來深圳甲級寫字樓總供應量達850.6萬平方米,其中南山未來供應量最大,達722.3萬平方米,占總供應量的85%。

何倩茹認為,深圳寫字樓短期內將出現較為明顯的兩極分化,甲級寫字樓走勢能夠保持相對緩慢的下降,但中低端寫字樓下探速度較快。未來一段時間寫字樓需求將逐漸向南山前海轉移,將對羅湖及福田造成一定影響,其中,福田和原關外區域受到的影響更為明顯。

宋丁表示,從目前來看,深圳的寫字樓成交仍然集中在福田和南山區。龍崗、龍華和光明等區,因為還處于外圍區。目前更多的依托工業制造、研發促使產業轉型升級等,寫字樓屬于商務型產業,原關外多個區的商務型產業還沒有形成一個規模化的發展趨勢,所以目前未來幾年,在整個成交上很難和福田、南山競爭,但是若干年以后,可能關外有些區域也可能會發展的快一些。

何倩茹表示,近兩年寫字樓的租賃面積需求減少;同時,寫字樓入市維持較高增速,寫字樓供應總量持續走高,供大于求的局面逐漸形成,導致寫字樓空置率有所上升。雖然部分業主下調租金確保出租率,但效果并不明顯,因此我們預計未來寫字樓空置率及租金均將承壓前行。

宋丁認為,對于未來深圳寫字樓的情況,經過去年到今年的這樣一個調整,在未來還是會緩慢的回升,特別是中共中央國務院提出深圳先行示范區,對吸引大量的企業進入深圳以及深圳企業的商務投資的積極性增加,估計未來幾年整體還是轉暖的趨勢。這個政策的確給深圳的支撐力度特別大,所以也是對寫字樓市場有非常大的利好。同時,等到具體實施,中間也可能會遇到一些調控,或者其他什么因素影響,所以其價格也不是單一的,中間也可能會有一些波動。