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房屋租賃案例精釋(十四)

2019-12-21 126 作者:体育在线365

深圳市某運輸有限公司(下稱運輸公司)于上世紀九十年代初通過劃撥方式取得一塊國有土地的使用權,并在該土地上建成一棟房屋自用。后來,運輸公司有了新的辦公房屋,便將該房屋出租給深圳市某計算機有限公司(下稱計算機公司)使用,每月得租金10萬元。后房地產管理部門發現此事,要求運輸公司上繳土地收益。有人不解,運輸公司享有合法的房屋產權,為何須上繳土地收益?出租人在何種情況下須繳納土地收益呢?

取得土地的方式主要有劃撥和出讓兩種方式。劃撥土地是指當初是無償獲得土地的,無需向國家繳納土地出讓金;出讓土地是指以有償的方式取得土地,并且根據評估地價的相關比例支付土地出讓金。兩者的主要區別是,劃撥土地使用權的使用期限較短或者沒有使用期限,出讓土地使用權則有土地使用年限的限定。如居住用地的使用年限為70年,商業、旅游、娛樂用地為40年,工業與其他用地為50年。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,劃撥的土地使用權及其地上建筑物在符合規定條件時,可以轉讓、出租和抵押,而根據《中華人民共和國城市房地產管理法》與《城市房屋租賃管理辦法》的規定,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,且是以營利為目的的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。

本案中,運輸公司有權將房屋出租,也有權收取租金,但由于該租賃房屋的土地使用權是通過劃撥的方式取得的,取得土地使用權之時未交付對價,因此,運輸公司在將該土地上的房屋出租給計算機公司有償使用時應依相關規定與標準向國家上繳土地收益。

第二十五條以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法,應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定,由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。