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2020年第二季度深圳寫字樓市場回顧0812

2020-09-04 93 作者:体育在线365

2020年上半年,深圳寫字樓市場活躍度逐步恢復,需求主要來自傳統金融和科技類企業。市場雖受到疫情和新增供應累積的兩重影響,但第二季度吸納量繼續天下居首。全市甲乙級寫字樓租賃市場的活躍度有所回暖,需求行業主要來自于金融業和TMT。但隨著下半年新增供應的入市,全市空置率仍將繼續保持高位并過渡到平穩期,房錢依舊面臨下行壓力,但降幅或將有所收窄,其中以新增供應最大的南山區承壓最為明顯。

上半年,面對新冠肺炎疫情帶來的嚴峻考驗和復雜多變的國內外環境,全市上下兼顧推進疫情防控和經濟社會發展,加快推進復工復產復商復市,主要經濟指標持續向好,經濟運行回升態勢明顯。2020年二季度深圳市GDP總值為12634億元,同比2019年同期增長01%。依托強大的經濟恢復能力,僅僅用了三個月時間,就將一季度下跌的66%,直接拉升到二季度的增長01%。分產業來看,第二產業同比下跌23%,比第一季度回升了118個百分點;第三產業同比增長17%,比第一季度回升了35個百分點。

固定資產投資方面,二季度同比上漲78%,回升速率較快。消耗方面,深圳社會消耗還未完全恢復,雖然社會販賣品批發總額在二季度也回升了81個百分點,但依然比客歲同期下降了148%。進出口方面,出口總額為715037億元,同比下降59個百分點,進口總額620638億元,上升65個百分點。

房錢方面,截止6月,深圳全市甲乙級寫字樓的房錢為10687元/㎡·月,同環比分別下降629%和172%。分商圈來看,福田中心區的甲乙級寫字樓的月房錢處于相對高位,達到17292元/㎡·月;前海、華強、寶安中心區的月房錢處于中間地區,約為115元/㎡·月;而龍崗中心城、龍華地區的價格相對較低,平均月房錢分別為7441元/㎡·月和7212元/㎡·月。受疫情影響,宏觀環境和經濟活動仍處于恢復期,租賃需求有待進一步開釋,房錢依舊延續下探趨勢。在此期間,業主在提供免租期、裝修補貼和傭金獎勵等租賃策略方面相對靈活。

空置方面,受疫情影響,寫字樓租賃需求走弱,團體市場吸納不足、去化周期有所延長,致使主要商圈空置率較客歲年底均出現有上升趨勢。下半年深圳寫字樓市場仍將有大批新增供應入市,因此,預計高位的空置率將貫穿2020整年,房錢的下行壓力將持續。

二季度,深圳僅錄得兩筆大批交易,總交易額為1623億元。深圳華暉集團作為主要買家,以1283億元將新城市大廈收入囊中,另一宗是私人投資者以34億元購買了位于龍崗的萬科第五園購物中心,兩宗物業均位于非核心地區,投資者對于深圳新興商圈的未來增值空間仍舊看好。從交易量來看,深圳上半年受疫情影響明顯,交易總額較客歲同期下降9131%,單筆成交價格也出現明顯的下滑,受外部環境不確定性身分影響,這一趨勢在未來一段時間仍將持續。

下半年,宏觀經濟基本面有望進一步恢復,但受市場存量較大且未來仍有多個項目準備入市影響,深圳下半年寫字樓市場依然面臨較大的去化壓力。租賃需求方面,主力租戶并未出現大的結構性調整,以科技頭部企業為代表的企業有望保持妥當的租賃需求,同時受國家政策導向,新基建相干產業鏈上下游企業的辦公樓租賃需求有望得到進一步的開釋。業主方面將采取更為積極的策略來應對未來新增供應和去化的壓力,提供房錢優惠政策的同時優化寫字樓軟硬件配置以提拔市場競爭力,靈活的租賃政策也將為企業帶來換租、擴租的窗口期。