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深圳寫字樓出租市場量增價跌

2019-12-16 113 作者:体育在线365

  居高不下的房價讓深圳住宅市場遇冷半年仍未回暖,但作為深圳產業發展“晴雨表”的寫字樓市場卻表現不錯。日前,仲量聯行發布的深圳第二季度房地產市場報告顯示,今年第二季度,深圳甲級辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍,繼北京、上海之后,全國辦公樓投資市場熱點轉向深圳。

  不過,多家機構數據顯示,今年以來,深圳甲級辦公樓租金一直呈現下降態勢,在新增供應和P2P企業退租的影響下,深圳甲級辦公樓租金將會繼續盤整,体育在线365預期年末的空置率會上升,明年全市甲級辦公樓租金高位回落風險增加。

  深圳統計局數據顯示,深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%,為近三年來最高,其中第一季度第三產業增加值同比增幅9.1%。深圳工商部門數據顯示,2016年前5個月全市企業注冊數量同比增幅約27%。仲量聯行發布的深圳第二季度房地產市場報告認為,深圳良好的經濟基本面支撐了全市整體的辦公樓需求,尤其是高科技類公司和證券、銀行、保險等傳統金融類企業的租賃需求正穩中有升。

  值得注意的是,今年上半年,大宗交易頻頻出現在深圳辦公樓市場。仲量聯行也指出,繼北京、上海后,全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳,以目前相對比較活躍的保險、銀行業為例,其自用和投資需求相結合的投資特點成為新趨勢。

  來自仲量聯行的監測數據顯示,地產商毅德投資在南山成交了約7700平方米的甲級寫字樓,地產商深國控在福田成交了約25000平方米的甲級寫字樓,保險業的太平洋壽險在福田成交了約40000平方米的甲級寫字樓,保險業的前海人壽在福田成交了約20000平方米的甲級寫字樓,來自銀行業的華夏銀行和上海銀行在福田分別成交了36000平方米和15000平方米的甲級寫字樓。上述大宗交易的成交時間集中在今年上半年。

  戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端此前接受媒體采訪表示,大宗交易頻繁是住宅價格高企、投資風險增加、個人或機構投資者轉向商業市場的具體表現。此外,“營改增”的實施對寫字樓市場構成間接利好,因此上半年深圳寫字樓大宗交易頻繁。

  仲量聯行深圳董事總經理夏春毅認為,目前機構性投資者和自用型企業用戶持續看好深圳,特別是核心區域物業未來的升值潛力;另一方面,金融與科技行業仍然在積極尋找優質可售物業用于自用,該方面需求將繼續支撐投資深圳甲級辦公樓投資市場的發展。

  戴德梁行監測數據顯示,2016年上半年,24.5萬平方米的新增甲級寫字樓供應令全市甲級寫字樓存量升至303.3萬平方米。供應增加刺激全市甲級寫字樓吸納量錄得11.4萬平方米的同時,也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中,南山區甲級寫字樓空置率上升至12.9%,福田區空置率上升至9.1%,羅湖區甲級寫字樓空置率維持在5.5%的較低水平。

  需求回落迫使多個項目租金出現回調,從上半年市場表現來看,全市甲級寫字樓平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中,福田區受新項目入市及需求放緩的雙重影響,甲級寫字樓租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元,但羅湖區和南山區則分別增長0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

  “深圳甲級辦公樓資產值正在持續上漲,但租金仍處于盤整期,下降態勢仍然持續。”夏春毅指出,優質單一業權物業需求依然穩定并且空置率保持低位,一些地標性項目租金甚至仍在上漲,但是,部分散售物業因為企業持續外遷導致入駐率沒有明顯改善等原因,租金叫價繼續下降。

  對于接下來的市場走勢,張曉端認為,第三季度開始至明年底,大量已建成項目將逐步形成有效供應,可見供應量或將達到198萬平方米;同時經濟層面的風險令市場需求短期內難有顯著改觀,伴隨高支付能力客戶的減少和高新園區研發物業的分流,新增需求的減弱也將削弱對租金的支撐,明年全市甲級寫字樓租金高位回落風險加大。