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深圳長租公寓謹慎圈地著眼存

2019-12-18 95 作者:体育在线365

租住在深圳某城中村一間長租公寓的小李,近日突然被告知,公寓的管理運營方撤走了。究其原因,原來是此前的某品牌公寓運營方與房東合同到期,新一期合同又未能談妥價格,至此,房東決定自己聘請團隊管理小李所在的這棟長租公寓。

近日,南都記者在房博會走訪多家品牌長租公寓發現,今年以來,大部分長租公寓已經階段性調整了運營策略,由之前的重開發,即所謂的“拿房”,到目前的重運營。多名行業人士向南都記者表示,公司今年在深圳不會再去專注拿房、擴張,做好現有項目的存量運營是今年工作重點。

所謂拿房,目前深圳市場上常見的是存量物業的租賃改造,此類一般是與物業產權方簽5年-10年以上的租約,在統一改造之后再租給租客。一棟或者一個片區的改造,屬于集中式;也有分散式長租公寓,需要一戶一戶拿房;此外,也有股權合作進項目拿房等多種手段。

一家知名互聯網長租公寓的深圳公司負責人向南都記者明確表示,公司看好深圳市場的增量,但今年公司工作重點在內部團隊管理以及已有項目運營上,不會擴張。而另一名知名長租公寓項目運營負責人也告訴南都記者,由于市場亂、政策不明朗、房源變多等諸多原因,公司今年不會擴張;

仲量聯行在《中國長租公寓市場白皮書》中將中國長租公寓發展分為四個不同的周期階段,在2018年第四季度,仲量聯行認為,過去三年里,受益于市場、政府的雙重助推,長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發展期”,并進入“發展期”末端。

根據南都記者的走訪,與資金吃緊相比,市場、政策、行業現狀等問題更被認為是不會擴張的理由。前述某知名長租公寓項目運營負責人告訴南都記者,今年不會擴張,從市場角度講的話,收費標準不統一、各家定義不同,運營管理方大中小品牌魚龍混雜等都是問題。

今年4月,中國飯店協會聯合優尼華寓發布的《中國長租公寓行業運營情況分析報告》認為,如果從每億元GDP對應的長租公寓數量來看,對于深圳這種經濟還處于高速發展階段的城市,長租公寓市場還有較大的發展空間,并且,“戶籍人口還在不斷增加并處于增幅上升階段”。

但是問題在于,目前似乎很難挖掘出實際租房存量和需求租房量的數據:入市的租房是一部分,還有部分尚未入市。房東東公寓創始人全靂告訴南都記者,2017年下半年到2018年底從市場高價拿進的房源,至少需要6-7年或者更長的時間來消化。

有某品牌公寓人士向南都記者透露,其實在前幾年長租公寓爆發期,公司已經拿了一些項目,但這些項目并非所有房源都已完成入市,還有很大一部分因為裝修未完成等原因未能入市,“其他公司不清楚,我們是只入市了30%”,現在形勢不好,還不如先集中精力處理這些未入市房源。

2015年11月,國務院首次將公寓定性為生活性服務業,并提出將重點支持長短租公寓等業務發展。政策綠燈成為激勵資本的風口。2017年“魔方”公寓完成C輪融資,2018年1月,自如獲40億元A輪融資,突破行業單次融資額度記錄。3月,“蛋殼”又再獲B輪1億美金融資。根據蜂鳥屋數據統計,截至去年5月31日,分散式品牌公寓TOP10總融資金額約為75.8億元,而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。

在眾多資本追逐下,許多對擴大市場規模如饑似渴的公司,開始利用融資不計成本地“搶房”。譬如去年3月,上海愛公寓被曝通過租金貸、裝修貸等方式疾馳擴張,完成600到4000間的房源增長,但與此同時也埋下了1.3億-1.4億元的負債隱患,最終資金斷裂,被全資收購。

現狀來看,不管是母公司支撐,還是自身融資,今年上半年以來情況都不容樂觀。據CVSource的數據顯示,2018年總共發生49起長租公寓的投資事件,其中下半年比上半年下降47%。而進入2019年以來,僅有11家長租公寓品牌獲得了融資,同比下降70%。

對于背靠實力雄厚母公司的長租公寓品牌而言,日子也并非好過。例如萬科泊寓,今年被曝“萬村計劃”受阻,將暫停簽約新房源,同時將對部分已簽約房源洽談違約賠償事宜;而龍湖冠寓,在2018年年初既有媒體曝出拓展新項目已不同于此前激進的節奏,將更為謹慎,“拓展中心員工原有20人,現僅剩不到四分之一”;曾經目標是行業前三的朗詩公寓,今年5月,其母公司直接選擇將該朗詩公寓等非地產業務剝離至控股集團。朗詩青杉資本董事總經理方旭東曾公開表示,長租公寓在兩三年前站上政策風口,現在就已進入血流成河的行業血拼期。

不過據了解,此輪所謂的資本退出,實質呈現結構性特征。根據CVSource的數據統計,2019年前七月融到錢的11家長租公寓,均是自如、蛋殼、魔方等行業內知名頭部品牌。也有媒體認為,現市場里正呈現“一九格局”,即10%的企業,拿走了90%的錢。這些企業,也正是在上輪行業洗牌中,幸存、壯大的企業。

規模擴張放緩,長租公寓競爭卻并未就此輕松,還有多個戰場等待著他們繼續角逐。在提高出房率這一塊,典型的例如在大學生畢業季的7、8月,各家長租公寓品牌紛紛推出優惠計劃,譬如“0押金”、“返現”、“保潔券”等活動層出不窮;還有學起了地產開發商的營銷手段,推行諸如老客戶推薦新客戶,促成租房成交給予獎勵之類的玩法。

另一重要戰場在運營。根據上述《中國長租公寓行業運營情況分析報告》的預測,未來隨著90后及00后紛紛開始進入租房市場,90后特別是00后對租住條件要求更高更個性化,如何抓住新一代租客的租住需求體征,提供更貼近的租住服務,是長租公寓運營者需要進一步研究的課題。

南都記者此次房博會走訪也發現,各家參展公寓紛紛已對應不同人群的消費層次,而推出不同層次的產品,同一家公司旗下通常會有針對企業員工、公司白領、中高端人群等的公寓,不同種類公寓在服務和裝修設施上呈現出差距。